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[법률S토리] 나도 임대사업자 되어볼까

  • 장욱 국민은행 WM스타자문단 세무사 |입력 : 2018.04.12 05:49
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최근 다주택자 양도소득세의 중과세 시행, 주택임대사업자 등록에 따른 세제혜택과 요건 등에 대한 관심이 커지고 있다. 이에 주택을 임대하고 있는 기간의 임대소득에 대한 세금을 살펴보고자 한다.


많은 이들이 다주택자의 주택 양도에 대한 중과세를 피하기 위해 주택임대사업자등록을 고민하고 있다. ‘주택임대사업자등록’은 2가지 절차가 있다. 하나는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’상의 등록절차다. 이는 구청 등에 하는 주택임대사업자 등록절차로 의무가 아니고 소유자의 선택사항이다. 다른 하나는 세무서에 하는 사업자등록인데 해당 소득이 비과세가 아니라면 이는 의무적 절차다.


주택임대소득을 계산하기 위한 첫단계는 비과세 여부의 판단과 매출액의 계산이다. 부부합산 1주택을 소유하고 연말기준 해당 주택의 기준시가가 9억원 이하라면 해당 주택임대소득은 매출액과 상관없이 비과세다.


1주택 비과세 대상이 아니라면 다음 단계로 주택임대사업의 매출금액을 계산해야 한다. 임대인은 임차인으로부터 월세와 전세보증금을 받고 임대서비스를 제공하는데 임대료매출은 월세의 합계액만으로 계산되는 것이 아니다. 월세의 합계액에 보증금의 월세환산액을 더해 주택임대사업의 매출금액을 계산한다. 보증금을 받은 모든 임대인이 월세환산액을 계산해야 하는 것은 아니며 부부합산 기준으로 소유 주택의 수가 3주택 이상인 경우에만 매출액을 계산할 때 월세환산액을 계산해 합산해야 한다. 보증금의 월세환산액은 보증금의 합계액에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 세법이 규정하는 정기예금이자율(현재는 1.8%)를 곱한 금액으로 한다. 만약 3주택자의 임대보증금 합계액이 5억원이면 216만원((5억-3억)×60%×1.8%)이 월세환산액이다.


이렇게 계산된 주택임대소득 매출액이 2000만원 이하면 2018년 귀속분까지는 비과세가 적용되고 2019년 귀속분부터는 14%로 분리과세된다. 분리과세란 2000만원 이하의 금융소득과 마찬가지로 다른 종합소득과 합산해 누진세율을 적용하지 않고 해당 소득에 대한 과세는 해당 소득금액에 14% 세율을 적용하는 것으로 종결하는 것이다. 반면 주택임대소득 매출액이 2000만원을 초과하면 다른 종합소득과 합산해 누진세율을 적용, 종합소득세액을 계산한다.

사진=이미지 투데이

마지막으로 주택임대소득의 매출액에 따른 세금을 계산해보자.


소득세의 과세대상은 매출액(총수입금액)이 아니라 이익이다. 이익은 매출액에서 비용을 차감해 계산하다. 이익을 세법은 소득금액이라 표현한다.


현행 세법은 매출액이 2000만원 이하의 주택임대소득을 2019년 귀속분부터 과세하는 것으로 이 때 적용할 ‘일정 비율’을 매출액의 60%로 규정해 놓고 있는데 2017년에 주택시장 안정화대책을 발표하면서 ‘민간임대주택에 관한 특별법’상의 주택임대사업자 등록을 유도하기 위해 등록을 한 경우와 하지 않은 경우로 구분해 경비율을 차등적용할 계획을 발표했다. 아직 이 계획이 법률로서 확정된 것은 아니지만 주택임대사업자 등록을 한 경우에는 70%를, 주택임대사업자 등록을 하지 않은 경우에는 50%를 적용할 계획이다. 만약 주택임대사업자등록을 한 주택임대사업자의 주택임대 매출액이 2000만원이라면 소득금액은 600만원으로 계산되고 해당 소득에 대한 소득세는 84만원으로 종결된다. 그런데 해당 납세의무자의 다른 종합소득금액이 2000만원 이하라면 주택임대소득금액을 계산할 때 400만원을 추가로 차감해주는데 그렇다면 소득세는 28만원이 될 것이다.


주택임대 매출액이 2000만원을 초과한다면 2018년 귀속분이든 2019년 이후의 귀속분이든 비과세가 적용되지 않는다. 상가임대소득 등 다른 소득과 마찬가지로 해당 소득금액을 다른 종합소득금액과 합산해 누진세율을 적용한다.


 ☞ 본 기사는 <머니S> 제535호(2018년 4월11~17일)에 실린 기사입니다.

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